Что ждет рынок недвижимости в следующем году? Аналитический центр компании DOKI на основе данных рынка недвижимости на протяжении 2009 года и совокупности макроэкономических показателей текущего года сконструировал модель развития основных секторов рынка жилой недвижимости в 2010 и 2011 годах. При создании модели будущих показателей принимались за основу данные предыдущих этапов состояния различных сегментов недвижимости в точках максимального соприкосновения с нынешними данными рынка жилья. То есть за основу проекции были приняты ориентиры 2004-2005 годов, когда стоимость квадратного метра находилась на уровне нынешнего года, а количество сделок было сопоставимо с текущими объемами.
Помимо этого, аналитики Агентства Недвижимости DOKI воссоздали размер снижения среднего коэффициента объема рынка относительно количества сделок и размера цен по основным классам недвижимости 2009 года с учетом прогнозируемого объема восстановления.
Данный подход позволил полностью реконструировать нынешнюю и будущую ситуации с учетом погрешностей статистического анализа и влияния основных макроэкономических данных.
Необходимо отметить, что рост цен на квадратные метры столицы в текущем году и в начале следующего года будет обусловлен не реальными экономическими предпосылками, а исключительно желанием продавцов заработать на нестабильности рынка. Не секрет, что более 40% собственников в декабре 2009 года идут на расторжение договоренностей с потенциальными покупателями и увеличивают стоимость квартир до 20% в надежде на рост цен уже в начале следующего года. Однако, по мнению специалистов Агентства Недвижимости DOKI, экономических предпосылок для этого нет, и увеличение цен в конце текущего года и начале следующего обернется серьезным снижением уже в феврале-марте 2010 года.
С марта по сентябрь 2010 года развитие ситуации будет больше похоже на сценарий 2004-2005 годов, когда средняя стоимость квадратного метра оставалась практически без изменения - на уровне $1980. Коэффициент изменения стоимости квадратного метра по версии DOKI равен в данном случае 2,2, средняя стоимость квадратного метра в эконом-классе к сентябрю 2010 года составит порядка $4356, что на 8,6% больше нынешнего показателя, но ниже предполагаемого уровня инфляции в 11%. Данный фактор означает, что владельцам жилья эконом-класса придется в следующем году смириться с отсутствием конъюнктуры в их пользу. С учетом потерь 2009 года объем снижения реальной стоимости квадратного метра по отношению к показателям сентября 2008 года может достичь 30%.
Еще больше не повезет владельцам квартир бизнес-класса, которые в текущем году оказались в самом незавидном положении. Количество сделок в этом сегменте сократилось практически в 1,8 раза, но стоимость квадратного метра продолжает оставаться на высоком уровне - $6279, что связано с волатильностью рынка в целом. Но объем спроса в этом сегменте свидетельствует о высоком уровне рисков для покупателей и их нежелании вступать в торги даже на нынешних показателях стоимости. По словам генерального директора агентства недвижимости DOKI Леонида Меньшикова, разрыв между объемом предложения и количеством сделок в бизнес-классе в декабре текущего года уже достиг соотношения 1 к 10,8, что свидетельствует только о предстоящем ухудшении дел для владельцев подобных квартир. При этом необходимо отметить, что квартиры, соответствующие всем пользовательским характеристикам, могут остаться в ценовом диапазоне нынешнего года и сохранить привлекательность для покупателей, но таковых объектов в текущей базе предложений не более 480 квартир.
По мнению специалистов DOKI, квартиры бизнес-класса в следующем году продолжат снижаться в цене до $5,7-5.8 тыс. за квадратный метр. Структура спроса 2009 года также не в пользу квартир среднего класса. На протяжении 2009 года покупатели в основном выбирали квартиры в ценовом диапазоне от 3 до 10 млн. рублей, а квартиры бизнес-класса при всем желании в эту категорию не попадают. Сейчас средняя стоимость квартиры бизнес-класса в Москве варьируется от 13 до 26 млн. рублей. Исключение составляют только объекты на первичном рынке, где квадратные метры без отделки могут предлагаться по цене от 130 тыс. рублей.
Сегмент элитной недвижимости на протяжении следующего года будет находиться в процессе стагнации. Это значит, что количество сделок будет оставаться стабильным, но только по ликвидным объектам, которые полностью соответствуют характеристикам жилья элит-класса. Средняя стоимость квадратного метра в этом классе останется на уровне нынешних показателей и не превысит в среднем $14,5 тыс.
Добавлено (22.12.2009, 17:34)
---------------------------------------------
Отложенный спрос в следующем году не будет иметь столь серьезного значения, поскольку опыт текущего года показал, что активность покупателей в периоды сезонной активности постепенно снижается и без подпитки со стороны увеличения макроэкономических показателей может и вовсе сойти к нулю. С учетом текущего состояния дел, по уровню доходов населения, безработицы и объемов ипотечного кредитования, следующий пик активности потенциальных покупателей придется только на осень 2010 года. Именно в этот период могут последовать кардинальные изменения в структуре спроса на объекты жилой недвижимости, а рынок продемонстрирует уверенные показатели роста. То есть увеличение количества сделок и рост цен будет продолжаться с сентября по декабрь и только в 2011 году рынок недвижимости перейдет к уверенному росту.
По итогам 2010 года средняя стоимость квадратного метра увеличится в Москве на 7-8% и будет ниже средневзвешенного уровня инфляции на 3-4%, а значит, на протяжении всего года серьезной активности со стороны инвестиционных покупателей ожидать не стоит.
